You are here

Neophodan Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti

07/05/2021

Grupacija za trgovinu nekretninama Privredne komore Crne Gore, na sjednici održanoj 7. maja 2021, usvojila je Izvještaj o radu u prethodnoj godini, razmotrila Inicijativu za izradu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, kao i oglašavanje neregistrovanih privrednih subjekata i fizičkih lica za prodaju i zakup nepokretnosti.

Sjednicu je vodio predsjednik Grupacije Veselin Dragaš, uz podršku sekretarke Odbora udruženja trgovine Jelene Golubović, a u radu su, pored članova, učestvovali potpredsjednica Privredne komore dr Nina Drakić, načelnik Direkcije za zaštitu konkurencije, unutrašnju trgovinu u Ministarstvu ekonomskog razvoja Dragan Vukčević, predstavnici Uprave prihoda i carina – poreska inspektorka Nevenka Pejović i Uprave za inspekcijske poslove – Marina Radulović, glavna tržišna inspektorka, i njena koleginica Dragica Aleksić.

Inicijativu za izradu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti predstavila je advokatica Marija Kalezić, iz agencije Pennyworth Consultancy, koju je za njeno kreiranje angažovala Grupacija.

U Inicijativi se ističe da se trižište nekretnina u Crnoj Gori, kao i aktivnosti u prometu nepokretnosti rapidno razvijaju u posljednjih 15 godina. Razvoj pojedinih djelatnosti pratilo je unapređenje regulative, međutim posredovanje u prometu nepokretnosti je ostalo prepušteno nekolicini generalnih propisa, koji, iako formalno normiraju ovu materiju, ne zadovoljavaju sve potrebe učesnika na tržištu. Adekvatna regulativa bi stvorila uslove za razvoj i unapređenje djelatnosti, po uzoru na pozitivne primjere drugih država.

Crnogorski zakonodavni okvir kojim se regulišu odnosi ugovornih strana u pogledu posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti je trenutno pretežno ograničen na Zakon o obligacionim odnosima (Glava XXVI - Posredovanje), Zakon o sprečavanju nelegalnog poslovanja (kojim se definiše zabrana obavljanja privredne djelatnosti bez prethodne registracije kod nadležnog registra), Zakon o privrednim društvima i sl.

“Ne možemo negirati da se djelatnost posredovanja može obavljati u postojećem sistemu, ali smatramo da je od izuzetnog značaja da joj se posveti poseban set zakonskih i podzakonskih akata kojim bi se jasno definisali uslovi za pružanje usluga posredovanja, uključujući obavezu kontinuirane edukacije posrednika, i identifikovali i zaštitili interesi učesnika u posredovanju”, navodi se u Inicijativi.

Uzimajući u obzir da Crna Gora očekuje da uskoro postane ravnopravna članica EU, sljedeći razlozi se nameću kao dominantni za donošenje zakona kojim bi se definisala prava, obaveze i odgovornosti posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti.

To su:

- eliminacija/umanjenje sive ekonomije (kroz zabranu obavljanja djelatnosti fizičkim licima i naplatu tzv. „tax free“ posredničke naknade, zabranu oglašavanja bez ispunjenja prethodnih uslova, uvođenje obaveze evidentiranja posredovanja itd.);

- sprečavanje nelojalne konkurencije;

- zaštita potrošača, posebno u smislu Cross Border Acquisitions of Residential Property u EU (u kojem se navodi istraživanje prema kojem se oko 70% transakcija u sferi prometa nepokretnosti u EU obavlja preko posrednika) i Unfair Commerical Practices Directive;

- harmonizacija, istovremeno sa Incijativom za kreiranje jednoobraznog regulatornog sistema u EU, čiji je sastavni dio jednostavnija registracija za pružanje cross-border usluga u jurisdikcijama gdje je djelatnost već regulisana, i

- podizanje kvaliteta usluga (kroz obavezno licenciranje i polaganje stručnog ispita, periodične stručne edukacije, specijalizacije itd.).

Inicijatori smatraju neophodnim da preduslov za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti bude polaganje stručnog ispita, kao i da se formira registar posrednika. Takođe se zalažu za ugovorni odnos između posrednika i vlasnika/sticaoca prava na nepokretnosti (ili njihovih opunomoćenika). Predviđena je polisa osiguranja od profesionalne odgovornosti koja se ugovara u cilju pokrića štete koja nastaje kao posljedica obavljanja profesionalnih aktivnosti osiguranika, za učinjenu profesionalnu grešku, nesavjestan ili nestručan postupak, odnosno propust, koji za posljedicu ima direktnu ili indirektnu finansijsku štetu, odnosno troškove ili gubitak profita.

Inicijatori predlažu da se kaznene odredbe podijele u dvije grupe – lakše i teže povrede, kojima se postavlja razlika između proceduralnih i materijalnih propusta, odnosno grubih zloupotreba posrednika prilikom obavljanja djelatnosti i u skladu sa time definišu pravne posljedice.

Privrednici su tokom diskusije istakli da slobodno tržište donosi nelojalnu konkurenciju koja ugrožava registrovane posrednike damping cijenama usluga, za šta se mora naći rješenje. Neophodno je urediti tržište, jer se smatraju, posredovanjem u prometu nekretnina sada bave svi, često bez ikakve licence ili registracije. Ocjenjuju da država gubi milione eura od neprijavljenih provizija na poslove posredovanja u prodaji nekretnina i smatraju da je neophodno propisati da se ovim poslom mogu baviti samo oni koji su registrovali, makar kao pretežnu djelatnost, posredovanje u prometu nekretnina.

Na sjednici su se čuli predlozi da se propiše minimalna i maksimalna provizija za posrednike u prodaji nekretnina. Međutim, ocijenjeno je da to nije u skladu sa međunarodnim obavezama Crne Gore.

- Mi možemo da u zakonu definišemo proviziju, ali ćemo, kao što su to i Hrvati prije nas, morati da to uklonimo zbog pristupanja Evropskoj uniji – kazao je predsjednik Grupacije Dragaš.

Na tom fonu je bio i predstavnik Ministarstva ekonomskog razvoja Dragan Vukčević.

- Regulisanje cijena nije dozvoljeno zbog toga što je Crna Gora članica Svjetske trgovinske organizacije, pa će i ovaj zakon kada ga pripremimo ići kod njih na mišljenje. Nama su potrebni strani investitori i u ovoj oblasti, a da bismo ih privukli moramo da budemo harmonizovani sa njihovim zakonima, što podrazumijeva slobodno formiranje cijena – rekao je on.

Dodaje da se prilikom izrade ovog akta moraju poštovati Zakon o zaštiti potrošača, Zakon o obligacionim odnosima i Zakon o svojinsko-pravnim odnosima.

Privrednici su predložili da se definiše obrazac ugovora o posredovanju i potvrda o razgledanju nekretnina, kao i neka vrsta legitimacije za registrovane posrednike, koje je takođe, ako uredno izmiruju obaveze prema državi, potrebno poreski stimulisati.

Poseban i veliki problem koji su privrednici istakli tokom sjednice je oglašavanje neregistrovanih privrednih subjekata i fizičkih lica za prodaju i zakup nepokretnosti. Riječ je, kako navode, o “fantomskim firmama” i “divljim agentima” čije je djelovanje intenzivirano naročito tokom pandemije. Oni su tražili da se u okviru zakonskih mogućnosti stane na kraj ovoj pojavi i nađe model adekvatnog sankcionisanja.

Potpredsjednica Komore dr Nina Drakić pozvala je nadležne da se uključe u rješavanje problema oglašavanja neregistrovanih posrednika u prometu nekretnina, s obzirom na to da oni sve više koriste digitalne platforme za svoje aktivnosti. Predstavnice Uprave za inspekcijske poslove istakle su da je najveći problem u tome što ova oblast nije adekvatno pravno uređena kao i da je njima otežano da kontrolišu fizička lica koja se bave ovim poslom i provjeravaju objekte gdje oni djeluju.

Zaključeno je da će Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti doprinijeti rješavanju i problema pomenutog oglašavanja. Iz Ministarstva su pozvali predstavnike Grupacije da pomognu u izradi zakona tako što će u radnoj verziji dostaviti predloge konkretnih rješenja.